Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu

Keskeinen ja usein esiintyvä kysymys asuntoyhtiöissä on kiinteistön ja rakennusten kunnossapitovastuun jakautuminen yhtiön ja sen osakkaina olevien asukkaiden kesken.  Jo aiemman asuntoyhtiölain (AOYL) mukainen pääsääntö oli, että osakas huolehtii hallinnassaan olevan huoneiston muiden tilojen sisäpuolisesta kunnossapidosta ja muu kiinteistön kunnossapito kuuluu yhtiön vastuulle.  Yhtiö on velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat. Rakenteita ovat tyypillisesti katot, lattiat, seinät sekä vesi-, lämpö- ja äänieristeet. Myös vanhojen kivitalojen takkamuurit ja hormistot ovat lain tarkoittamia rakenteita ja siten yhtiön kunnossa pidettäviä.  Pelkät esteettiset haitat kuten seinissä olevat hiushalkeamat eivät kuitenkaan edellytä yhtiön korjaustoimenpiteitä, vaan jotta osakas voisi saada yhtiön korjaamaan vian, sillä tulee olla todellista merkitystä rakennuksen toimivuuden tai käytön kannalta.

Osakkaalla on oikeus vaatia korjausta kohtuullisessa ajassa

Havaittuaan vian yhtiön vastuulle kuuluvassa rakennuksen osassa osakkaan tulee ilmoittaa siitä (kirjallisesti) yhtiölle. Osakkaan tulee samalla vaatia, että kunnostus- tai korjaustyö suoritetaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun yhtiö sai ilmoituksen vian olemassaolosta.  Korjausvaatimuksen edellytyksenä on, että vialla on rakennuksen kunnossapidon tai käytön kannalta todellista merkitystä, – pelkkä vähäinen tai esteettinen haitta ei oikeuta vaatimaan toimenpiteitä. Ellei yhtiö suostu korjaustoimiin, osakkeenomistaja voi nostaa kanteen yleisessä alioikeudessa korvausvelvollisuuden täyttämiseksi. Ennen vaatimusten esittämistä on yleensä syytä selvityttää korjaustyön tarpeellisuus puolueettomalla rakennusalan asiantuntijalla.

Olemme avustaneet useissa tapauksissa osakkeenomistajaa tilanteissa, joissa asuntoyhtiön on kieltäytynyt tai viivytellyt kunnossapitovastuun toteuttamisesta. Käräjäoikeudessa nostetuissa kanteissa on ollut yleensä kysymys juuri viivyttelyssä kunnossapitovastuun toteuttamisessa. Jos asuntoyhtiö ei pysyt osoittaa toimineensa huolellisesti on se vastuussa kaikesta vahingosta kuten sijaisasunnon vuokrakuluista tai menenetetyistä vuokratuloista sekä muista ylimääräisistä kuluista ja tietyissä tapauksissa asumishaitasta. Jos kunnossapitovelvoitteen laiminlyönti kohdistuu vain yhteen osakkeenomistajaan saattaa kyseeseen tulla myös tilanne, jossa korvausvelvollinen on paitsi yhtiö niin myös sen vastuusasemassa olevat isännöitsijä ja/tai hallituksen jäsenet.

Toimistomme hoitamassa asiassa taloyhtiön osakkeenomistaja oli ilmoittanut  taloyhtiölle lokakuussa 2011 sille kuuluvasta kunnossapitotarpeesta huoneistonsa kohdalla. Huoneistosta on tuolloin purettu lattiarakennetta kylpyhuoneesta niin paljon, että  havaittiin yhtiön kunnossapitovastuulla olevien rakenteiden vaurioituneen.  Tämän jälkeen asia ei taloyhtiön puolesta oikeastaan  edennyt millään tavalla ja osakas esitti kesäkuussa 2012 taloyhtiölle vaatimuksen kunnossapitotyön suorittamisesta.  Yhtiö ei tämän jälkeen kohtuullisessa ajassa ryhtynyt asiassa riittäviin toimiin.  Osakkeenomistaja nosti käräjäoikeudessa kanteen taloyhtiö kohtaan katsoen, että kohtuullinen aika hoitaa asia kuntoon oli arvioitava kuudeksi (6) kuukaudeksi huomioon ottaen tarpeellisten suunnitelmien tekeminen ja ennakoitu työn laajuus. Asunto oli luovutettu yhtiön haltuun kokonaan kesäkuussa 2012 sen jälkeen kun yhtiö ei ollut tehnyt kunnossapitotyötä.  Koska yhtiön laiminlyönti oli aiheuttanut huoneiston käytön estymisen heinäkuusta  2012 alkaen tuli yhtiön korvata tästä aiheutunut kustannus. Osakkeenomistaja ei voinut käyttää huoneistoa lainkaan, vaikka oli  maksanut kokoa ajan yhtiövastikkeen. Tänä aikana asuminen oli jouduttu järjestämään muualle, josta oli iheutunut kuukautta vuokrakustannuksia. Yhtiö kiisti osakekenomistajan vaatimuksen katsoen toimineensa huolellisesti eikä asiassa oltu viivytelty. Korjaustyön laajuus oli paljastunut vasta myöhemmin ja  yhtiö selvitti myös vaihtoehtoa, jossa rakennus olisi rakennettu kokonaan uudelleen.  Asiassa saavutettiin käräjäoikeuden valmisteluistunnossa sovinto. Taloyhtiö maksoi osakkeenomistajalle korvausta 4000 euroa ja sitoutui korjaamaan huoneiston lyhyessä määräajassa. Oikeudenkäyntikuluista ei päästy sopimukseen ja käräjäoikeus ratkaisi kulut siten, että taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan osa osakkeenomistajan kuluista. Osakkeenomistajalla oli oikeusturvavakuutus, joka korvasi kulut muutoin omavastuuosuudella vähennettynä.

Jos tarvitset ensiapua tai neuvoa lakiasiassasi, soita 014-4110000

Varaa aika

tai täytä yhteydenottolomake


captcha